Reforma tributária altera tributação do mercado imobiliário

No último dia 10 a Câmara dos Deputados aprovou com 336 votos favoráveis e 142 contrários o texto base do projeto de lei complementar que regulamenta a reforma tributária (PLP 68-A/2024) o qual impactará em diversos segmentos econômicos, inclusive no mercado imobiliário, se for aprovado pelo Senado Federal como se encontra.

O Governo Federal afirma que “a reforma tributária será positiva para o setor imobiliário” e que “não haverá nenhum aumento relevante de custos em comparação à situação atual; além disso, os imóveis populares serão menos tributados que os de alto padrão”.

Na Câmara dos Deputados foram aprovadas alterações benéficas aos contribuintes como, a majoração de 20% para 40% da redução das alíquotas em operações com bens imóveis, o aumento do o desconto para 60% dos tributos sobre a receita obtida com aluguéis e a não incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição Social sobre Bens e Serviços (CBS), nas operações de venda, locação e arrendamento de imóvel pertencente a pessoa física que esteja sujeita ao regime regular do IBS e da CBS mas não tenha como atividade preponderante a imobiliária.

Ricardo Vivacqua, sócio fundador da Vivacqua Advogados, lembra que “após a aprovação pelo Senado Federal, a reforma tributária não será implantada imediatamente, a transição do atual modelo para o novo irá acontecer de forma paulatina, entre os anos de 2026 e 2033”.

“Considerando a alíquota máxima de 26,5%, sendo 8,8% da CBS e 17,7% do IBS, para as operações com bens imóveis e o redutor de 40% se tem uma alíquota efetiva de 15,9% para estas operações, enquanto para os aluguéis como o desconto aprovado foi de 60%, a alíquota acaba ficando em 10.6%. Além disso como o IBS e o CBS vieram para substituir o PIS, a Cofins, o IPI, o ICMS e o ISS, tributos incidentes sobre as receitas das empresas, na avaliação da carga fiscal do setor se deve considerar ainda os tributos incidentes sobre o lucro, que são o imposto de renda (IRPJ) e a contribuição social (CSSL), além da contribuição previdenciária, que incide sobre o custo da mão de obra”, explica Ricardo

E conclui “pela atual legislação as construtoras e incorporadoras imobiliárias podem se beneficiar de regime especial que limita em 4% a tributação sobre a receita na venda de frações de terreno ou construção de condomínios, estando contemplado nesta alíquota o IRPJ, a CSLL, o PIS e a Cofins, ficando de fora somente o imposto sobre serviço (ISS), que tem como alíquota máxima 5%, de forma que o custo tributário final máximo do setor, hoje fica em 9%. Já pelas novas regras o custo tributário do setor fica em 15,9%, sem considerar o IRPJ e a CSLL, de forma que não se pode negar que haverá sim uma elevação da carga tributária das operações imobiliárias, seja para os imóveis populares ou os de alto padrão”.

Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC), alerta para os efeitos adversos que o aumento da carga tributária pode desencadear, dentre estes aumento dos custos das obras e, consequentemente, dos preços dos imóveis, ao expor. "O mercado imobiliário funciona como um termômetro da economia. Qualquer aumento na carga tributária pode resultar em desestímulo a novos investimentos, impactando diretamente os consumidores finais, que enfrentarão preços mais altos para comprar ou alugar imóveis".

A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), defende "a manutenção da carga tributária sobre a moradia. E essa manutenção só é garantida com o redutor de 60% da alíquota, conforme demonstram os estudos".

“Que as empresas repassarão a aumento do custo tributário para os preços dos imóveis não há duvidas, esta é uma regra seguida por todo gestor, mas agora a atenção se volta para o Senado Federal que poderá ainda implementar alterações neste projeto de lei complementar”, afirma Ricardo.